【売一棟アパート】東京都大田区南馬込築浅収益物件（表面利回り6.12%）

物件概要・価格

物件種別：一棟売りアパート（収益物件）
販売価格：218,000,000円（税込）
表面利回り：6.12％
満室想定年収：13,356,000円（月額収入：1,113,000円）
所在地：東京都大田区南馬込
現況：満室稼働中（前年稼働率実績約97％）

立地ポテンシャル・ロケーションの強み

1. 都営浅草線「西馬込」駅利用：始発駅ならではの抜群の通勤利便性

都営浅草線の始発駅である「西馬込」駅が利用可能。朝の通勤・通学ラッシュ時間帯でも座って都心へアクセスできる点は、賃貸需要において極めて強力な差別化ポイントです。五反田、新橋、日本橋、大手町方面へのアクセスがスムーズで、職住近接を求めるビジネスパーソンに選ばれ続けています。

2. 品川・羽田・横浜方面へのアクセス性と高い広域利便性

JR京浜東北線「大森」駅も利用可能な立地であり、品川駅や東京駅などの主要ターミナル駅、さらには羽田空港や横浜方面へのアクセスにも優れています。出張が多いビジネスマンや客室乗務員、沿線企業への通勤者など、幅広いターゲット層からの継続的な需要が見込めます。

3. 第一種低層住居専用地域に位置する良好な住環境

敷地は建物の高さや用途規制が厳しく守られた「第一種低層住居専用地域」に所在。周辺は落ち着いた住宅街が広がり、住みやすさと静寂性を兼備した住環境が確保されています。日当たりや風通しの良さを享受しやすく、長期居住を希望する単身者・層に選ばれやすい住環境です。

高い収益性と安定した稼働実績

前年稼働率約97％の圧倒的な入居実績

城南エリアの中でも人気の高い大田区南馬込エリアに位置し、過去の実績として稼働率約97％という非常に高水準な運営実績を誇ります。満室想定年収13,356,000円、表面利回り6.12％と、城南エリアの築浅一棟物件としては高い収益性を誇り、購入直後から安定したインカムゲインを享受可能です。

2017年築・経年劣化の少ない良好な建物状態

2017年2月新築の木造2階建てアパート。築年数が浅いため、短期〜中期的には大規模修繕のリスクや突発的な出費を抑えることができ、手離れの良い安定した賃貸経営が期待できます。また、地盤調査報告書および保証書、建築確認済証・検査済証が揃っており、安心感のある資産運用をサポートします。

建物・土地スペック

構造・階数	木造 2階建
築年月	2017年（平成29年）2月22日
土地面積	322.76㎡（約97.63坪）※確定測量図あり
建物面積	309.14㎡（約93.51坪）［1階：154.57㎡ / 2階：154.57㎡］
土地権利	所有権（地目：宅地）
用途地域	第一種低層住居専用地域（建蔽率 50% / 容積率 100%）
防火指定	準防火地域
接道状況	私道（2項道路）幅員約4.0m / 接道幅約2.9m

競合物件と差別化する高付加価値な室内設備

賃料下落を防ぎ、長期入居を促進する快適な室内仕様・設備を備えています。

全室床暖房標準設置：冬場も快適に過ごせる高付加価値設備（賃貸アパートでは大変希少な仕様です）
システムキッチン：使い勝手が良くデザイン性に優れるキッチン
バストイレ別＆独立洗面化粧台：単身者ニーズの高い水回り分離設計
エアコン完備：全室標準装備

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2026年7月31日2026年9月25日

【葛飾区青戸6丁目】築浅4LDK戸建（7,980万円）駐車場付【旅館業営業許可付き】

京成本線「青砥駅」徒歩6分、2025年築の戸建をご紹介します。

📌 葛飾区青戸6丁目物件概要

● 価格： 7,980万円（税込）
● 交通： 京成本線・押上線「青砥」駅徒歩6分
● 築年月： 2025年5月（築浅・木造3階建）
● 間取り： 4LDK（全室2面採光）
● 土地/建物： 60.41㎡ / 88.39㎡
● 接道： 3方角地（北・西・南各4.0m私道）
● 想定表面利回り：15.1％（想定年間売上　12,050,000円）
　※売主様営業中の近隣3物件の実績㎡単価を参照とした想定値

資料請求・問合せ

① 【立地・居住性】ビジネス街・空港へ直結する「青砥」駅徒歩6分の利便性×3方角地の快適性

不動産購入において最も重要視される「立地」において、本物件は卓越したアドバンテージを持っています。

■ 主要ビジネス街＆2つの国際空港へダイレクトアクセス

最寄りの「青砥」駅からは、都営浅草線・京成押上線の直通運転により、日本橋・新橋・品川・東銀座といった主要ビジネス街へ乗り換えなしでダイレクトにアクセス可能。
さらに、日暮里・上野方面へのアクセスはもちろん、成田空港・羽田空港の双方へも直通という、国内外への出張や旅行が多いアクティブなビジネスパーソンにとってこれ以上ない最高のロケーションを誇ります。

■ 3方角地（北・西・東）がもたらす圧倒的な開放感と居住スペック

物件は北側・西側・東側の3方をそれぞれ4.0mの道路に囲まれた「3方角地」。
周辺の建物との距離が保たれるため、プライバシーを守りつつ、1階から3階まで全ての居室で「全室2面採光」を実現しています。
間取りはバランスの良い4LDK。成長中のお子様がいらっしゃるご家庭の子供部屋としてはもちろん、在宅ワーク用の独立した書斎や、趣味の部屋など、ライフスタイルに合わせて柔軟に変えられる柔軟設計です。

■ 大型ミニバン（アルファード等）も駐車可能なカースペース

都心の戸建で妥協されがちな駐車場ですが、本物件は幅270cm×高さ280cmのゆったりとした駐車スペースを完備。人気のアルファードや大型SUVなども、スムーズに入出庫が可能です。

② 「常駐管理者不要」の旅館業許可付き

⚠️ 「2026年4月法改正」のインパクト

2026年4月、旅館業法等の改正・条例変更により、民泊や簡易宿所における「管理人の常駐化」が厳格化・義務化されました。これにより、葛飾区で今から新規で「無人運営（常駐管理者なし）」の宿泊事業を始めることは極めて困難になっています。

しかし、本物件は法改正前（2026年3月）に「常駐管理者不要」の旅館業営業許可を取得済みです。この権利を売買時に適切に営業継承することで、常駐管理者を置かずにインバウンド（訪日外国人）向けの宿泊ビジネスに活用できます。（想定表面利回り15.1％）

今後葛飾区において『管理人不要 ✖ 新築』という条件を満たす旅館業物件は、将来的に業法や条例が緩和されない限り、物理的に新しく現れることはありません。

■ マイホームとして住む、もしくは旅館業営業を継承、「投資家・事業者」へ賃貸など、様々な用途で検討可能

2025年築の築浅で快適なマイホームとしてお住まいいただくことも、旅館業営業許可を継承して営業することも、宿泊事業者や投資家に賃貸することも可能です。

◆旅館業としてのインバウンド需要◆
・成田空港から直通 約45分！（京成成田スカイアクセス線・アクセス特急利用）
・羽田空港から直通 約60分！（京成押上線・都営浅草線・京急線直通列車利用）
・大きな荷物を持った外国人観光客が空港から乗り換えなしでたどり着けます。
・主要観光地、浅草・押上（スカイツリー）・上野・日本橋へもすべて直通。
　東京観光の拠点としてリピートされやすいロケーションです。

◆レベル高くリーズナブルな運営代行をご紹介可能◆
民泊・旅館業の売上を左右するのは、予約サイトの「レビュー点数」。
価格の安さだけで質の低い運用代行会社を選んでしまうと、レビューが下がり、売上激減につながるリスクがあります。
そこで売主様が何社もテストし、ようやく見つけ出した【価格と質のバランスが最強の運用代行会社】を、ご購入者様へそのままご紹介可能です！
投資初心者の方でも、プロが実証済みの「高稼働・高評価ルート」に乗った状態でスタートできるため、運営の手間をかけずに安定した収益を目指せます。

◆ 今、許可済み物件を狙うべき理由：新規供給が「激減」する可能性大！ ◆
令和8年5月の新通達により、今後、住宅などをホテルや民泊（旅館業）へ用途変更する際のルールが大幅に厳格化されました。
これまでは見過ごされがちだった小規模な物件（200㎡以下）であっても、今後は旅館業の許可申請時に「建築士による建築基準法への適合証明書」の提出が徹底されます。

これにより、

「手続きのハードルが高くなり、新しく許可を取るライバル物件が激減する」
「既存の許可済み物件の希少価値（プレミアム）がさらに跳ね上がる」

という状況が予測されます。

投資初心者の方こそ、これから新しく許可を取るリスクを避けて、すでに基準をクリアしている「許可取得済み物件」を今のうちに手に入れておくのが賢明な選択です。

●家具・家電、設備等引渡し●

ダイニングテーブル、椅子4脚、テーブル、ソファーベッド、セミダブルベッド4 台（以上大塚家具）　
カーテン（ジャストカーテン）　
冷蔵庫

📋 葛飾区青戸6丁目物件概要詳細

価格	7,980万円（税込）	所在地	東京都葛飾区青戸6丁目
交通	京成本線・京成押上線「青砥」駅徒歩6分 / 京成本線「京成高砂」駅徒歩12分
土地権利	所有権	用途地域	第一種住居地域
建ぺい率 / 容積率	60% / 160%（前面道路の幅員制限等による）	接道	北側4.0m私道、西側4.0m私道、南側4.0m私道（3方角地）
土地面積	60.41㎡（別途、私道持分あり）	建物面積	88.39㎡（1階：26.70㎡、2階：36.64㎡、3階：25.05㎡）
構造 / 間取り	木造3階建 / 4LDK	築年月	2025年5月
駐車場	有（幅270cm×高さ280cm ※アルファード等駐車可能）	現況 / 引渡	空家（運営開始前） / 相談
備考	家具・家電その他旅館業用設備等引渡し（撤去相談）/ 取引態様：専任

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